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近日消息，招商局商业房托基金（下称招商房托）披露以2.06亿港元收购一个酒店物业。“此项交易符合基金的增长策略”，招商房托的管理人在回应此次收购时表示。这家原本专注于写字楼和零售物业的房地产投资信托基金，首次将目光投向了学生公寓领域。

据悉，招商房托后续已计划将酒店改造成85个床位的学生公寓，瞄准当地日益膨胀的国际学生群体。

这次收购不仅改变了一栋建筑的命运，更揭示了香港房地产投资市场正在发生的变化：在写字楼空置率攀升、零售物业面临挑战的当下，为不断涌入的国际学生提供住宿，正持续成为行业的新蓝海。

首次进军学生公寓市场

资料显示，此次被交易的酒店物业原名为ResidenceG酒店（又有信息显示为HmletAustinAvenue酒店），位于香港九龙柯士甸路2号（前称柯士甸路2-2A号）。

项目总楼面面积约24,364平方呎，建筑层数19层，现拥有29间客房。按成交价计算，折合每间客房约710万港元。

据悉，项目前身为商业写字楼，其后改装为酒店。港媒报道，物业曾于2016年由澳门投资者以约3.4亿港元购入，即平均每间客房价值约1,172万港元。按成交价计算，原业主持货9年，亏损近40%。

在交易前，业主方似乎曾在2025年11月委托莱坊测量师行进行估值，当时物业价值为2.13亿港元。招商房托此次2.06亿港元买入，也较估值折让3.3%。

这笔交易最引人注目的是收购方的计划：该酒店将由招商房托改造为拥有85个床位的现代化学生公寓。低层区域则将被改造为共享生活空间，容纳包括休息室与健身中心等设施。

项目目标将于2026年8月前完成改建工程并投入营运，以配合香港2026/27学年的招生安排。

据观察，改造后的公寓或主要面向毗邻的香港理工大学学生，以充分利用了其优越的地理位置。来自原酒店此前的宣传资料显示，其只需要10分钟步行就可以抵达香港理工大学。

图片来源：百度地图，商业客截取整理（蓝圈为项目所在，绿圈为香港理工大学）

ResidenceG酒店从最初的写字楼被改造成酒店，如今又将转型为学生公寓，成为城市功能随时代需求而变的缩影。

而对于招商房托来说，这次收购不仅是单纯的扩充资产，更是其投资战略的重要转折点。

这家房托原本专注于中国内地的写字楼和零售物业，此次是其首次进军香港学生公寓资产类别。

资料显示，在此之前招商房托的物业组合包括6项资产，总可租面积290,223平方米，分别位于深圳和北京。

其中包含5个写字楼项目：深圳蛇口工业区的新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期，北京招商局航华科贸中心；以及一座购物中心：深圳蛇口花园城。

2025年上半年业绩显示，在市场供需失衡压力及部分项目大面积租约到期影响，招商房托整体物业组合经营出现不稳定情况，整体出租率从2024年末的90.6%下降至84.5%，各项物业的租金亦出现了不同程度的波动。

期内，该基金实现收益2.25亿元，同比减少15.5%，物业收益净额下降16%至1.69亿元。

当时，基金管理人就曾在业绩会上明确，未来一两年，招商房托计划利用杠杆去取得更多的项目。收购标的也不局限于商业物业，只要是能够为投资者带来回报的这些物业都会去考虑，包括酒店、学生公寓等等。

“可能第一步会小一点，稳妥一点，像学生公寓这些可能是比较好的一个标的，我们希望在不久的将来，会有好消息给大家”，基金管理人当时表示。

如今好消息传来。招商房托在最新收购公告就明确指出，此举旨在“丰富其资产组合，提升长期收入及每基金单位分派的稳定性”。

学生公寓热潮

香港房地产投资市场正在经历调整，写字楼空置率居高不下，传统零售物业面临挑战，而学生公寓作为逆周期资产类别，开始吸引越来越多机构投资者的目光。

近年来，香港学生公寓市场正经历前所未有的繁荣期，这一趋势背后是多重因素共同作用的结果。

供需失衡构成了市场火热的基本面。根据美联工商铺2025年8月的数据显示，香港现有学生公寓床位仅约4.4万个，但这些床位仍难以满足源源不断的来港学生。

2025年上半年，为配合香港建设“国际教育枢纽”的目标，香港教育局宣布从2024/25学年起，八所政府资助大学（香港理工大学在次列）录取非本地学生（包括内地及国际学生）的限额，由原来的20%提升至40%。9月，限额拟进一步增至50%。

随着政策推行，市场预期未来三年将增加近2万名学生赴港留学，床位短缺问题将进一步恶化。美联工商铺就预测，随着留学生增加，到2028年总床位需求将飙升至17.5万个。但现时香港私人学生公寓的供应率仅0.4%，远低于欧洲5%的平均水平。

这种供需失衡直接推动了学生公寓租金的快速上涨。“近年租金增长率超过10%，过去12个月（约为2024年中期-2025年中期）更达15%，高于住宅租金增长及酒店房租增长。”美联工商铺指出。

据了解，2025年香港有五所大学进入亚洲前20名，稳定的教育质量吸引了不少国际学生。这些留学生往往来自经济条件较好的家庭，愿意为高品质的住宿环境支付溢价。

同时，政策环境的积极变化为学生公寓市场提供了强大动力。2025年7月，香港政府推出“城中学舍计划”，鼓励市场力量以自资和私营方式将现有商厦改造为学生公寓。

这项计划的关键突破，包括拓宽“酒店”用途定义，将合资格的私营学生公寓纳入酒店类别，使大部分“商业”用地无需规划程序即可改装。

政府还调整了计算地积比率及上盖面积的标准，将被改造的学生公寓视为非住用楼宇，允许酒店或商厦保留原有总楼面面积。这些政策突破大大降低了改造门槛和时间成本。

不少投资机构借机遇深入香港学生公寓市场。商业客此前就曾报道，中原集团旗下中原投资是市场中的活跃参与者，旗下学生公寓品牌“壹社CampusOneCommunities”已取得不错的成绩。

报道称，该公司的首个学生公寓项目“一步居．117”于2025年8月在尖沙咀开业后，短短两个月内已达到百分之百入住率。随后，中原投资又收购了位于西半山的服务式公寓“般咸轩”，计划改建为提供200个床位的学生公寓。

“学生公寓为商业楼宇提供了一条生路。”中原集团主席施永青在“一步居．117”的开幕仪式上致辞时说。

来自美联工商铺研究部数据显示，2025年前10个月，香港本地酒店、宾馆及全幢住宅改作学生公寓的成交共有16宗，总价值达61亿港元。

除此之外，2025年12月以来也有多个案例，包括华润隆地9.5亿港元接手邓成波家族旗下位于青山公路葵涌段443至451号的“悦品酒店?荃湾”，计划将物业改装为学生宿舍，预计可提供逾千个宿位；湾仔骆克道366号迷你型酒店“星网商务精品酒店”全幢以约2.05亿港元易手，收购方为联合出版集团，项目将被改造为学生公寓；

招商局置地以约1.4亿港元购入香港红磡住宅楼盘“晋汇”全幢，预计将其改装为学生宿舍；老牌发展商协成行向香港城市规划委员会递交申请，拟将旗下位于旺角的写字楼项目“协成行旺角中心商厦”改装为学生公寓。

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